08年楼市的五大悬疑迷题待解(1)
不知不觉中，下半年的第一个月已经过去大半。从上半年郑州房地产市场数据来看，“量跌价升”的格局似乎预示着下半年的郑州楼市面临着重大调整。而放眼全国，广州、深圳、上海等一线城市房地产市场形势的急转直下，也让郑州市场有了“南风北吹”的担忧。下半年，郑州楼市走势究竟如何？低迷的市场下，政府会不会出手“救市”？在走访了权威市场研究机构、行业专家之后，这些问题的答案逐渐清晰起来。
悬疑一：楼市回调会不会“南风北吹”？
广州、上海、深圳等一线城市成交数量、成交价格纷纷大幅缩水，郑州会不会步这些城市的后尘，出现量价齐跌的局面呢？对此，发轫于深圳的同致行认为，这种情况不大可能出现。
同致行品牌研究部经理曹庆伟认为，影响房地产市场发展的主要因素有市场供求状况、城市化发展阶段降阻剂,、宏观经济形势及政策、消费者心理预期等，只有综合分析这些因素后，才能准确判断郑州房地产市场未来发展方向。
他告诉记者，虽说今年上半年，郑州楼市也出现了成交量下滑的情况，商品房成交面积３０４．４２万平方米，与去年同期相比下降２９．４％，减少约１２７万平方米，但与深圳、广州等一线城市相比，成交量下滑并不算严重。以深圳为例，上半年深圳新建商品房销售面积１７０．４１万平方米，同比减少５４．３８％。其中，住宅销售面积１５４．２５万平方米，同比减少５０．０２％。郑州楼市成交量下滑并不严重，主要是因为投资型需求在郑州楼市所占比重较小，而自住型需求一直处于主导地位。
曹庆伟认为，在经历上半年的观望期后，一些自住型需求将可能在下半年释放出来，下半年郑州楼市住宅每月的成交量可能会维持在５０万~７０万平方米的水平。
河南王牌企划董事长上官同君认为，量跌价升的格局下半年还将延续。参照上半年郑州楼市的成交量,铜包钢绞线,，整个２００８年郑州楼市总销量预计６００万平方米，冲刺７００万平方米。相比２００７年全市成交９５０万平方米的总量，总销量萎缩估计超过１／３。但是像南方一线城市那样深的回调估计不大可能出现。因为郑州楼市以自住型需求为主，泡沫成分相对较少。
悬疑二：楼市“拐点”何时降临？
销量下降，市场深度疲软已是不争的事实。但这是否意味着郑州楼市“拐点”的到来？
针对上半年出现的成交量下滑的情况，同致行认为，这只不过是楼市回归理性的一种表现接地，并不是市场出现真正的“拐点”，郑州楼市的“拐点”现阶段还未来到。
曹庆伟表示，基于２００６年、２００７年郑州楼市行情判断，郑州房地产市场疑似出现“拐点”，但２００６年、２００７年郑州房地产市场本身是不正常的，２００８年的楼市只不过是回归理性的一种表现。
曹庆伟同时也指出，虽然郑州楼市的“拐点”现阶段还未来到，但是部分开发商的“拐点”却已经提前降临，由于受融资渠道的限制，部分中小开发商为了维持资金流，只能对所开发楼盘采取降价、打折的策略。更为严重的情况，一批信誉差、实力小的开发商可能会被淘汰。这些开发商被迫退出市场或者被并购，也是郑州房地产市场逐渐发展成熟的必然选择。以前郑州房地产市场开发门槛过低，造成了行业竞争不规范铜包钢，这已经是不争的事实。
对此，河南王牌企划董事长上官同君持同样观点。上官同君认为，下半年房地产公司“洗牌”将集中上演，“有钱找地，有地找钱”将空前活跃。他表示，郑州市注册的房地产企业有７００多家，截至年中，７００多家房地产企业中有项目运营的４００多家，目前９０％以上已经出现资金预警。有地没钱，现金流形势异常严峻，经营难以为继，房企艰难度日，粗略估计有３０％的房企会转让项目、清算资产退出市场。
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